Panduan Mengurus Legalitas Jual Beli Rumah HGB yang Belum Balik Nama Penjual

Jual beli tanah/bangunan HGB yang belum balik nama ke penjual terkendala legalitas karena hak belum beralih penuh sebelum didaftar di Kantor Pertanahan. Langkah tepatnya: due diligence dokumen, bayar pajak, buat AJB di PPAT, lalu urus balik nama dan opsi peningkatan menjadi Hak Milik (HM).

Transaksi jual beli tanah atau bangunan berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) yang sertifikatnya belum dilakukan balik nama, baik dari pemilik pertama ke pemegang hak berikutnya maupun dalam skenario jual beli berantai, menghadapi tantangan kepastian hukum tersendiri. Berdasarkan doktrin hukum pertanahan di Indonesia yang mengadopsi asas publikasi negatif berunsur positif, pendaftaran hak merupakan syarat mutlak demi terwujudnya perlindungan hukum dan kepastian pemilikan (legal certainty).

Sesuai dengan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), pendaftaran tanah bertujuan untuk memberikan jaminan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah. Selain itu, Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah secara tegas menggariskan bahwa setiap peralihan hak atas tanah (termasuk HGB) melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang.

Berikut merupakan tahapan konkrit dan sistematis yang wajib ditempuh untuk menyelesaikan legalitas jual beli tanah HGB yang belum balik nama:

• Tahap Persiapan dan Pemeriksaan Keabsahan Dokumen (Due Diligence)Sebelum melangkah ke proses pembuatan akta otentik, para pihak wajib melakukan penelusuran status hukum (legal audit) atas objek dan subjek hukum yang terlibat guna menghindari cacat kehendak maupun sengketa perdata di kemudian hari.a. Pemeriksaan Masa Berlaku Hak Guna Bangunan (HGB)Pemegang hak wajib memastikan bahwa jangka waktu HGB masih berlaku dan belum kadaluarsa. Sesuai Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Jika masa berlaku telah berakhir, maka status tanah kembali menjadi Tanah Negara, sehingga proses balik nama tidak dapat dilakukan sebelum dilakukan permohonan perpanjangan atau pembaruan hak.b. Pengecekan Sertifikat di Kantor PertanahanSertifikat HGB asli harus diperiksa (checking) di Kantor Pertanahan setempat oleh PPAT untuk memastikan bahwa sertifikat bebas dari catatan sengketa, tidak dalam status disita oleh pengadilan/kejaksaan, tidak dibebani Hak Tanggungan (hipotek), serta tidak tercatat adanya blokir internal.c. Penelusuran Silsilah Peralihan Hak dan Surat KuasaApabila penjual saat ini membeli tanah tersebut dari pihak pertama tetapi belum balik nama, penjual harus menyertakan dokumen dasar transaksi sebelumnya. Dokumen ini dapat berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat secara notariil disertai Surat Kuasa Membeli dan Surat Kuasa Menjual (Power of Attorney) dari nama yang tercantum dalam sertifikat.
• Tahap Pemenuhan Kewajiban Administratif dan PerpajakanPeralihan hak atas tanah dan/atau bangunan mensyaratkan pemenuhan kewajiban fiskal dari kedua belah pihak sebagai prasyarat penandatanganan akta otentik oleh PPAT.a. Pelunasan Pajak Penghasilan (PPh) dan BPHTBPenjual wajib melunasi Pajak Penghasilan (PPh) Final atas Peralihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi (sesuai PP No. 34 Tahun 2016). Sementara itu, pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) setempat.b. Validasi dan Verifikasi Setoran PajakBukti setoran PPh dan BPHTB harus divalidasi oleh Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) dan Direktorat Jenderal Pajak (DJP) sebelum berkas dinyatakan lengkap oleh PPAT.
• Tahap Pembuatan Akta dan Pendaftaran Balik Nama di PertanahanSetelah persyaratan material dan administratif terpenuhi, proses peralihan hak secara formal dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang.a. Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) oleh Para PihakJika pihak pertama (nama di sertifikat) masih dapat dihadirkan, AJB dibuat langsung antara nama tercantum dalam sertifikat dengan pembeli baru. Apabila pihak pertama tidak hadir namun penjual memiliki PPJB Notariil yang memuat Kuasa Menjual yang tidak dapat ditarik kembali (irrevocable), maka penjual dapat bertindak selaku kuasa dari pemilik pertama untuk menandatangani AJB di hadapan PPAT.b. Permohonan Pendaftaran Peralihan Hak (Balik Nama)PPAT menyerahkan berkas AJB beserta sertifikat asli dan bukti pelunasan pajak ke Kantor Pertanahan setempat. Petugas Kantor Pertanahan akan mencoret nama pemegang hak lama pada buku tanah dan sertifikat, kemudian mencatatkan nama pemegang hak baru sebagai pemilik sah HGB.c. Opsi Peningkatan Hak Menjadi Hak Milik (HM)Apabila objek tanah HGB tersebut diperuntukkan bagi rumah tinggal dan dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI), pembeli dapat mengajukan permohonan Peningkatan Hak dari HGB menjadi Hak Milik (HM) secara simultan atau setelah proses balik nama selesai, merujuk pada Keputusan Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Referensi / Daftar Pustaka

• Republik Indonesia. (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104.
• Republik Indonesia. (1997). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59.
• Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 28.
• Republik Indonesia. (2016). Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
• Badan Pertanahan Nasional. (1998). Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal.
• Harsono, B. (2008). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.